相続した不動産を共有名義にする場合の注意点とは

父や母など家族の財産を相続した際、その財産を共有名義にするという選択肢が考えられます。

しかし、共有名義にするとトラブルに発展する可能性が高まるといった注意点が存在します。

ここでは、不動産を共有名義にする場合に注意すべきポイントをご紹介します。

共有名義とは？

共有名義とは、不動産の所有者が複数いる状態のことです。

つまり、1つの土地や建物などを複数の人が所有している状態のことを「共有」といいます。

共有名義では、各人の権利は完全ではなく、各共有者は自分の「取り分」に応じた権利を持ち、所有権の割合が多い人ほど強い権利を持ちます。

共有の不動産を登記する場合、複数の共有者の名前が登記されます。

このような状態を「共有」といい、その中で登記されている共有の所有者を「共有者」といいます。

共有名義の不動産を相続する際の注意点

次に、相続した不動産を共有名義にする際の注意点についてご紹介します。

共有者間の意見の食い違い

共有名義の場合、意思決定は一人でできないことが多くあります。

例えば、不動産の売却、抵当権の設定、不動産の改造などは変更行為と呼ばれ、共有者全員の同意が必要です。

また、賃貸契約や賃貸借契約の解除などの管理行為には、共有者の過半数の同意が必要です。

ただし、壊れた不動産を修理したり、不法占拠者に明け渡しを求めたりすることを保全行為といい、これらの保全行為は、不動産が共有状態であっても単独で行うことが認められています。

これのことから、不動産が共有である場合、各人が独自にできることが制限されるため、自分の考えで不動産を活用することが難しくなると言えます。

また、共有不動産について何かを決めたいときに、いちいち共有者全員に相談して必要な割合の同意を得なければならないのは面倒ですし、共有者同士の仲が悪いと、そこからトラブルに発展する可能性もあります。

誰がその不動産を使うかについてのトラブル

共有名義の場合、共有者は共有不動産のすべてをその持分に応じて使用することができます。

しかし、複数の共有者が単独で共有不動産の利用を希望する場合、誰がどのように利用するかというトラブルが発生します。

たとえ一人の共有者が単独で共有不動産を使用していても、各共有者は不動産全体を使用することができ、強制的に退去させることはできません。

単独使用者が明け渡さない場合、他の共有者は単独使用者に対して「使用料」を請求することができますが、その使用料をいくらに設定するかも問題となります。

売却できない問題

不動産を共有で保有している場合、共有者間の意見の相違により、共有不動産の活用が難しくなり、結果的に不動産が放置されてしまうことがよくあります。

放置されたとしても、不動産の保全の手間や毎年の固定資産税の負担があります。

しかし、共有の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要であり、共有者が1人でも反対すれば、不動産を売却することはできません。

放棄された不動産の固定資産税は、引き続き共有者が負担することになります。

固定資産税の負担に関する問題点

共有名義の不動産にかかる固定資産税は、共有者の代表者が市役所から納付書を受け取って納付するか、代表者の口座から引き落とすことで支払うことになります。

もちろん、共有者はその持分に応じて固定資産税を納めなければなりませんが、連絡が取りにくい共有者や納めない共有者がいる場合、代表者と固定資産税を納めない共有者との間でトラブルが生じることがあります。

相続でさらに持分が細分化された場合のトラブル

不動産の共有持分の権利者が死亡した場合、その持分は相続人に引き継がれます。

相続人が複数いる場合は、共有者の数が増え、不動産の権利関係がさらに複雑になります。

このように不動産の共有持分が細分化されると、お互いの共有者が誰なのかもわからなくなり、連絡が取れなくなるケースも中には存在します。

不動産相続についてのご相談は横山司法書士事務所におまかせください

共有名義には注意点が多く、トラブルに発展する可能性が高いです。

そういったトラブルを防ぐためにも、あらかじめリスクについて理解した上で、慎重に検討する必要があります。

お困りの際は、専門家に相談することをおすすめします。

横山司法書士事務所は、不動産相続を含む相続についてのご相談を承っております。

お悩みの方は、お気軽にご相談ください。